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中央商务区-CBD


中央商务区--CBD

1993年,经国务院批复的《北京市城市总体规划》明确提出要在北京建立具有金融、保险、贸易、信息、商业、文化娱乐和商务办公等现代化多功能的商务中心区。1998年,北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中,将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路,南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。经过十几年的开发建设,北京商务中心区已成为首都北京最富有活力和最具有现代化气息的地区。
  规划与建设北京商务中心区是北京市政府为扩大对外开放,抓住入世机遇做出的一项战略决策。商务中心区的城市功能定位是:建成北京市走向现代化国际大都市的新城区,建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位是:建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中,国际知名公司云集,知识、信息、资本密集,具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。

CBD区域概述
  CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区,此交汇点距东部的北京旧城城墙(现为二环路)约2.3公里,距北京长安街约5.8公里,距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里,距南部京津唐高速路出入口约5.3公里,距东部的四环路约2.4公里。北起朝阳北路及朝阳路,南抵通惠河,东起西大望路,西至东大桥路,规划总用地面积约4平方公里。现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。区内共有居住人口约5.4万人。东侧为北京第一热电厂,南侧紧邻通惠河,通惠河南岸为铁路整备战。西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区,北侧是以居住为主的用地。
  商务中心区建设将遵循"分步实施,分块建设;重点突出,整体推进"的原则,按近期、中期、长期三步实施,采取成熟一块开发一块的办法;以"金十字"区域及核心区开发为重点,全面推进商务中心区的开发建设。
国内外投资发展商十分看好这片商务热土。目前,处于项目立项和规划设计阶段的重大建设项目有十几个,建筑面积总共300万平方米。北京商务中心区即将进入新一轮的建设发展高潮。


CBD规划理念

  1)商务中心区的整体框架延续北京历史文脉和城市的肌理,形成方格状基本路网结构,并体现与旧城中心区的轴向联系和区内的轴向布局与发展。
  2)突出以商务办公为主的功能,将主要商务办公设施集中布置于以"金十字街"两侧的地段:设置混合功能区的概念,有利于可持续发展,并避免商务功能过于单一而带来的弊病:重视文化功能,并强调文化设施与商务设施有机融合。
  3)重视生态环境的建设,强调商务区内应有大面积的公共绿地,并通过绿化带的连接,形成完整的绿化体系。
  4)塑造完美的城市形象,超高层建筑相对集中,并突出设置标志性建筑,形成重点突出,错落有致的空间形态。
  5)建设现代化、立体化的交通体系,强调地铁与共交设施的建设,创建便捷的交通环境。
  6)建设完善的信息网络设施,构筑统一开放的公用业务平台,为企业和社区信息化建设提供最便利的条件和保障。


CBD规划思路

  商务中心区规划是在总结了8个征集方案的规划思路以及多次专家论证的基础上,结合商务中心区现状编制而成的。它具有较强的可实施性和经济合理性,有利于完善城市功能,塑造城市新形象,使其成为富有活力、环境宜人、适应未来科技发展趋势及高效有序运行的商务活动区。

  此次规划方案体现了以下几个方面的特点:
  1、国际性。此次规划方案是在综合了国内外八家设计单位的规划设计方案的基础上,邀请国内外专家,经过多次论证,并吸收了市、区领导近期国际考察带回的先进理念,反复研究修改形成的,因此规划方案体现了国际先进水平。
  2、经济可行性。此次规划方案充分考虑了商务中心区内现有的和重点规划的项目,避免规划方案对这些项目的颠覆性意见。同时,规划中在道路系统、公用设施布局上也适当考虑了各家利益的平衡,从而确保方案的可行性。
  3、交通规划的超前性。委托香港MVA交通顾问公司合作制订CBD交通规划,该公司依托丰富的国际经验以及在北京市总体交通规划的基础上,根据《北京市道路网系统规划方案》,结合CBD地区的实际,综合考虑北京未来十年中的汽车化水平、公共交通(包括轨道交通)、行人系统和停车系统的发展趋势,经反复论证,制订出兼顾宏观与微观、近期和远期,分期实施的交通规划方案。
  4、多元复合性。规划中的商务中心区是一个具有多功能、高度复合的区域,在满足商务活动的同时,还具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。同时,她也是一个以人为本的城市社区,人文色彩浓厚,规划设计了一系列广场、主题公园等公共开放空间,给人们创造一个舒适的工作与生活环境。北京CBD将是一个24小时充满活力的商务中心区,避免国外CBD夜晚和节假日人去楼空的孤城现象。

规划主要内容:

  1、功能布局规划
  北京商务中心区4 平方公里的用地面积,前期规划在综合比较国内外已形成的CBD的基础上,提出建筑规模控制在1000万平方米之内,其中写字楼约50%左右,公寓25%左右,其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置,确定位于"金十字"东北角面积约30公顷的地区为CBD的核心区。
  2、空间形态规划
  超高层建筑集中于东三环路两侧布置,主体建筑的高度均在100米以上,部分商务建筑高度在150米-300米之间,主要的标志性建筑沿宽敞的东三环路两侧成序列展开,产生一种强烈的震撼力,使东三环路成为展示CBD形象的一个窗口。
国贸桥东北角的CBD核心区,是超高层建筑集中的区域,它将形成CBD的标志性建筑群。整个CBD将成为体现新北京现代化城市形象的最重要的区域。
  3、绿化系统、公共开放空间规划
  规划方案中公共绿化用地面积共33.39公顷,占总面积的11%,主要由以下几部分组成:四个主题公园以及环状绿化系统、沿街绿化带、通惠河北侧的滨河绿化带等,形成多层次的开放空间。
  4、地下空间规划
  规划考虑充分利用地下空间,并形成立体化交通系统,要求地下建筑,尤其是核心区的地下一层相互连通,形成地下人行系统,并要求将地下车库尽可能连通,以减轻地面交通压力。
  5、交通规划
  北京CBD交通规划,是在北京城市总体规划、CBD发展规划及整体城市交通规划基础上的区域交通规划。据此,研究并制定CBD的道路系统及内外交通组织方案。规划中道路用地约为155公顷,占CBD总面积的39%。
  为分析解决社会车流与CBD车流的矛盾,专家们根据交通需求,增加了路网的密度,把城市绿化与行人系统进行适当的融合;利用CBD区域模式及整体交通规划模型对CBD路网进行了评估,建议增加南北向地铁线路。
  在上述规划以及其他相关规划的基础上,综合研究并提出了CBD的总容量以及建筑容积率、建筑高度控制、绿化率和静态交通等指标和相关要求。为CBD的建筑实施奠定了重要基础。

交通规划
  CBD道路系统及内外交通组织十分超前,规划中道路用地约为155公顷,占CBD总面积的39%.
  CBD办公室邀请香港专业的交通规划咨询公司MVA交通顾问公司参与,调查和预测了CBD现在和未来的交通流量,以次为依据加密路网,加矿道路,改善路口,完善CBD内部和外部的交通环境.完善交通环境一方面是发展公共交通,如增加对同公共道路,增加两条地铁,增加多个公共交通换乘站等;一方面是解决静态交通,及停车问题,设置从组的停车位,如商务区规定,平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等;还有一个方面是加强现代化的交通管理.另外,CBD规划考虑充分利用地下空间,并形成立体化交通系统,要求地下建筑,尤其是核心区的地下一层互相连通,形成地下人行系统,并要求降地下车库尽可能连通,以减轻地面交通压力.
  延续以方格网为特征的城市路网结构,并对部分道路和路口进行了调整和完善:
  1)将东大桥路于建国门外大街的交*口改为"十"自路口;
  2)将金台西路延伸至通惠河北路;
  3)将朝阳路在三环路以西段由城市主干道调整为次干道,疏导区域交通;
  4)原规划通惠河北路为城市快速路,拟将快速路改至通惠河南侧。
  东三环路将整个CBD分为东西两个相对独立的交通区域。

  有关道路面积的方案几易其稿,最后连一些报批的CBD项目也不得不进行调整.据介绍,建外SOHU在道路调整后,建筑面积较之前减少了近30%,增加的道路主要采取格状系统加密路网,道路有城市主干道,次干道,支路,也有小区内小的道路.


市政规化

  北京政府此次打造商务中心区,采取"市政先行"的方式。在近四平方公里的商务区,所有交通、绿化、网络等市政基础设施方面的建设均由北京市政府进行投入,预计投资一百二十亿元。处基础设施外,规划开发的近千万平方米商务设施,由中外房地产开发商进行商业模式的运作开发。
市政建设的资金来源是由市区财政安排的基本建设投资、区域内土地出让金、大市政费及四源费返还等组成。


地下空间规划

  CBD土地资源宝贵,可结合高层建筑的基础处理,充分利用地下空间,用作停车库,设备用房及有关的商业服务设施等。
地下空间开发的原则
  1,地空间的利用应把握必要性,合理性和适度的原则;
  2,地下空间的开发利用应在一个合理,有序的系统组织之下进行。
  为使商务区尤其是公共设施最集中的区域形成有机的整体,为人们提供便利的条件,规划在东三环路两侧的核心地带,要求各地块的地下公共空间相互连通,并形成系统,主要将地下一层连通作为人行系统,主要通道的宽度不小于6米。并考虑有条件地段将地下车库也尽可能连通以减少地面交通压力,同时进一步研究建设地下输配环的可能性。


环境景观规划

  受现状条件和土地开发方式的制约,在CBD内形成大面积集中的绿地的难度很大。规划在西北,西南,东北,四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园,形成具有不同题材的主题公园,拟规划为历史人文公园、表演艺术广场、科技信息公园、自然科学公园四个公园之间有绿化带和步行道连接,穿越整个商务中心区,并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连,组成商务中心区环状的主要绿化系统,环状绿化系统将整个商务办公区连接,且位于区域的中部,人流比较集中的位置。
  绿化系统的两条轴线:人文轴线串起历史人文公园和表演艺术广场:科技轴线串起科技信息公园,核心区内的中心广场和人文科学公园,构成CBD内的公共活动空间。
绿化系统在于主要道路相交处尽量放大成较为开阔的开放空间,增强它的识别性和导向性,同时为连续、紧张的街道界面提供一个喘息的空间,为CBD密集的建筑群体提供一个观赏的距离。
  道路两侧的行道绿化可适当加宽至20--30米,形成舒适的林荫道。
通惠河沿岸是CBD区内,在不行距离最容易亲近的自然景观资源。规划中设置了阶梯状的亲水平台、活动广场以及四季的栽植,使它成为一条带状的开放空间。沿途设置码头、戏水、溜冰等亲水设施,使人与自然环境更加贴近。

  商务中心区使一个土地成本高、开发强度大的建设区域,其整体建筑高度和密度会比城市的其他区域稿。因本地区处于二环之外,三环附近,距离天安门较远,布置高层建筑对旧城影响较小,高度可适当提高。
  根据用地功能的布局,商务办公区集中用于地中部,沿三环路与建国门外大街两侧布置,其外围混合功能区,再外围是居住区,他们的开发强度是一个依次递减的顺序,本次规划的空间形态设计就是顺应这种趋势,形成一个中间高,向外依次递减的整体形态。
  超高层建筑集中于三环路两侧布置,主体建筑的高度均在100米以上,高度在150--300米之间,标志性 建筑在宽敞的道路两侧沿三环路成序列展开,产生一种强烈的震撼力,使三环路成为展示CBD形象的一个窗口。
  建国门外大街延续长安街的传统格局,建筑较庄重、严整,临街基本形成一个平直的界面,这种规整的界面和三环路活泼、跳跃的分割形成一种鲜明的对比。
  混合功能区和居住区基本高度控制在80米以下,建筑采用街坊式的布局,基本统一的高度,形成一个大背景,从而形成一个比较清晰的城市轮廓线,起到烘托商务办公的作用。
  国桥桥东北角的核心区,将是一个超高层建筑较为集中的区域,它的主要建筑将会成为整个CBD的地标性建筑,建筑围绕中心广场展开,保证各自的景观效果,中心广场可布置会展中心等大型公共设施,为今后商务中心区内的大型公共活动提供条件。

  核心区位于大北窑立交桥东北角,占地约30公顷,规划建筑面积约为150万平方米,主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。该区域是商务中心区内超高层建筑集中区域,主体建筑将突破300米,形成一组CBD标志性建筑群。
  核心区周围交通便利,设施完善,环境优美,商务氛围浓厚。位于国贸桥(建国门外大街与东三环交结处)东北角,央视大厦、中服大厦、航华科贸中心、国贸中心、银泰中心、现代城等大规模的建筑艺术群体环绕周围;国际知名的金融、贸易、电信、信息咨询等公司云集于此,如瑞士银行、巴黎银行、摩托罗拉、惠普公司等知名跨国公司和国际组织纷纷在此设立办事机构。核心区内将兴建大型绿色广场,充分展现绿色、文明、现代的商务中心区形象。CBD核心区的现状情况:CBD核心区现状内的企事业单位主要有北京核仪器厂、北京汽修六厂、北京工具厂、北京电线电缆总厂、北京制浆造纸研究院、清华大学工艺美术学院、光华路中学(现已与日坛中学合并)、中服大厦、光华饭店等单位。总建筑面积约为60多万平方米,规划保留的建筑面积约为30万平方米。现状居民区主要有北京制浆造纸研究所家属区、郎家园和北郎家园,居民约有800户,居民约2300人。

核心区的规划情况:

  根据北京商务中心区规划,CBD核心区规划总建筑面积143.5万平方米(包括海关信息中心、科伦大厦和中服大厦),其用途以商务办公为主。规划的商务办公面积为141.1万平方米,文化娱乐设施面积为2.4万平方米。另外在核心区还规划设置了一个集中公共绿地,占地面积为1.53公顷。
项目效益分析:
  商务中心区核心区将建成集办公、会展、旅游、购物为一体的国际商务区,随着北京申奥成功及中国加入世界贸易组织,中国巨大市场以及北京的丰富资源将吸引大批国际知名企业进驻北京并在CBD设立地区总部。国家统计局中国经济景气检测中心专门建立了CBD景气指数,CBD 2001年经济景气指数为138(大于100为景气)。目前,区域内写字楼出租率为96%,月租金最高达120美元/平方米,公寓楼售价为1500美元/平方米,出租率与租金均处于北京最高水平。预计2008年入驻CBD的跨国企业达1000家,世界500强企业达400家,预计投资收益率为20%,投资回收期为6-9年,CBD市场投资前景十分看好。

  项目开发方式与合作年限:合作、合资,年限为50年。

  项目总投资:20亿美元

商业规划

  1. 加大招商引资力度,显著增强商务服务功能。积极创造条件,广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界500强企业在商务中心区内设立管理总部,使商务中心区成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一。

  2.重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。广泛吸引和发展国内外各类金融机构,建立和完善与商务中心区功能相适应的多层次、多类型的金融体系,提高金融现代服务水平,使金融产业成为商务区重要的经济增长点。

  3.发展和健全各类中介服务体系。根据商务活动对社会中介服务的需求,在继续发展会计、审计、评估、法律等中介服务业的基础上,积极鼓励社会各界发展多层次的创新服务机构,广泛开展评估评价、教育培训、信息咨询、知识产权等各类专业中介服务。

  4.建立高标准、现代化的配套服务业,逐步形成商业、影视文化、广告传媒、现代运输协调发展的现代服务体系。

CBD建设近期规划

  以准确定位,科学规划,市场导向,市政先行,弹性开发,重点突破,机制创新,着眼用户为进一步工作折基本原则,加快中央商务区的建设,把中央商务区建设成为北京对外开放的重要窗口,有利于提升首都经济质量,同时促进首都经济结构的调整。

  下一阶段的工作主要集中于以下方面:合理有序地进行土地开发,优先安排市政基础设施建设,按照规划建成一批标志性项目,进行相应的功能配套,首先完成核心区的开发建设。积极进行政府机构改革,改善投资环境,吸引目标客户进驻,逐渐完善壮大现有产业链,提高商务中心区的集散功能,初步展示商务中心区的整体形象。

项目进展情况

  商务中心区管委会代表北京市政府正在进行核心区内土地收购储备和一级开发,通过招标和拍卖方式出让土地。今年上半年,商务中心区管委会将完成核心区建筑规划设计国际招标,力争在2008年以前,完成核心区的建设。

  北京申奥成功与中国入世将积极推动北京市和商务中心区的城市建设与经济发展,蓬勃发展中的北京商务中心区,作为中国和北京市对外开放的经济窗口,将以低风险高回报和一流规范的投资环境来欢迎国内外的投资者。


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